Az újonnan közzétett szeptemberi lakásépítési adatok és piaci felmérések szerint a lakásépítési kedv 14 éves mélypontra süllyedt: a magas kamatok és a tőke elvonása az AI-beruházások felé egyszerre nyomja vissza a kínálatot és a keresletet.
Mit mutatnak a számok
- Az Egyesült Államok Census Bureau szerint a fejlesztők által elindított lakások száma szeptemberben 5,2%-kal csökkent havi alapon, 1,22 millióra. Ez 7,4%-os visszaesés az egy évvel korábbihoz képest, és majdnem a járvány utáni legalacsonyabb szinteknél van.
- Az egylakásos (single-family) házak építése 4,6%-kal csökkent, a legalacsonyabb szintre, mióta 2023 márciusában mértek hasonlót.
- A National Association of Realtors adatai szerint a folyamatban lévő (pending) lakáseladások 7,3%-kal estek vissza múlt hónapban, ami a 2001 óta nyomon követett adatsor legalacsonyabb értéke.
- A National Association of Home Builders (NAHB) szerint a lakásépítők hangulata ez hónapban a legalacsonyabbra zuhant 2012 óta.
A finanszírozás és a költségek szerepe
A hitelköltségek emelkedése mind a vevőket, mind az építőket érzékenyen érinti:
- A Freddie Mac legutóbbi heti felmérése alapján a 30 éves, rögzített kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamata korábban ebben a hónapban 7,4% volt. Bár 2023-ban voltak ennél rövid időre magasabb kamatok, az átlagos szint 2000 ősze óta ritkán haladja meg tartósan ezt a szintet.
- A magas hitelköltségek elbizonytalanítják a vevőket, miközben a fejlesztőknek is drágább a finanszírozás, így kevesebb projekt térül meg.
Verseny a tőkért és az erőforrásokért
A beszámoló szerint a mesterséges intelligencia (AI) kapacitásnövelése és az állami kiadások jelentős tőkeráfordítást vonnak el más ágazatoktól. A lakásépítés különösen érzékeny erre, mert egyszerre versenyez a nagy adatközpont-építésekkel munkaerőért és alapanyagokért, például rézért, betonért és fűtési/hűtési berendezésekért.
Munkaerő és bevándorlás
A bevándorlási szabályozás szigorodása is hozzájárul a munkaerőhiányhoz az építőiparban. NAHB elnök, Bill Owens, ohioi lakásépítő a hangulatfelmérés közleményében elmondta: „Országszerte több mint a lakásépítők harmada arról számolt be, hogy az adott piaci területen bevándorlás-ellenőrzési intézkedések zajlottak az elmúlt hónapban, ami építési késedelmeket okozott és elriasztotta a legális munkavállalókat attól, hogy munkába álljanak.”
Makrogazdasági hatás
A lakásépítés súlya miatt a szektor visszaesése az egész gazdaságra hat. Az adatok szerint a lakóingatlan-beruházások az elmúlt hat negyedév közül ötben vontak le a GDP növekedéséből.
Következmények és kilátások
A magas kamatok, a drágább finanszírozás és az erőforrásokért folyó verseny együtt nehezítik a lakásellátás bővülését — még akkor is, ha politikai konszenzus van a kínálat növelésének szükségességéről. A mostani helyzetben sem a fejlesztők nem tudnak gazdaságosan építeni, sem a vásárlók nem engedhetik meg maguknak a vételt; még azok is, akik kedvező, 2022 előtti kamatozású jelzáloggal rendelkeznek, sokszor nem engedhetik meg maguknak a költözést.
Összegzés
A jelenlegi kamatkörnyezet és a tőkeáthelyeződés az AI-beruházások felé a lakáspiacon erős szűk keresztmetszetet hozott létre: a lakásépítési kedv és az eladások visszaestek, a fejlesztők és vevők egyaránt nehéz helyzetben vannak, a lakhatás megfizethetősége pedig tovább romolhat.
